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Defiscalisation et Déficit Foncier
Si vous souhaitez rénover votre patrimoine tout en profitant d’allègement fiscaux, vous bénéficiez alors du dispositif de défiscalisation du déficit foncier. Vous devez pour cela mettre votre immeuble en location pour une durée minimale de 3 ans, au titre de la résidence principale du locataire. Vous rénoverez ainsi votre logements à coûts réduits. Toutefois, les travaux occasionnent forcément un déficit foncier par rapport aux dépenses. Un déficit qui, dans le cadre du dispositif de défiscalisation correspondant, peut être reporté sur 6 ans et aller jusqu’à 10 700€.
I. Principe général :
Les déficits fonciers, qu’ils soient positifs et négatifs sont imputables sur le revenu global des 6 années suivantes et jusqu’à 10 700€ par an. Ces déficits ne résultent pas des intérêts d’emprunt. Est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes la fraction du déficit non imputable sur le revenu global. En général, cette fraction de déficit dépasse la limite des 10 700€ et comprend la partie correspondant aux intérêts d’emprunt.
A. Les bénéfices fonciers
On parle de « bénéfice foncier » lorsque la différence entre les charges déductibles et le revenu foncier fait apparaitre un solde positif, en faveur du revenu foncier. Le bénéfice foncier est soumis à l’impôt sur le revenu : il est ajouté à votre revenu global, et il est soumis aux charges sociales. En d’autres termes, le revenu fiscal imposable augmente.
B. Le déficit foncier
On parle de perte ou « déficit » lorsque la différence entre les charges déductibles et le revenu foncier fait apparaitre un solde négatif (recettes inférieures aux charges). Cette perte s’impute sur le revenu global dans une certaine mesure et certaines limites, l’objectif étant de limiter le revenu imposable.
II. Les conditions pour bénéficier d’une défiscalisation en déficit foncier
Le dispositif s’applique pour n’importe quel immeuble, qu’il soit neuf ou ancien, et quelque soit son usage locatif (principal, secondaire, ou de bureau). La seule et unique condition étant que l’immeuble en question doit être situé en France.
L’immeuble est mis en location nue permanente pendant au moins 3 ans au moment de la création de déficit. Les vacances entre locataires doivent être les moins longues et espacées possibles.
Vous devez en outre remplir une déclaration 2044, donner le détail de chaque dépense engagée et préciser l’objet des travaux. Conservez bien tous les justificatifs, ils vous seront demandés.
III. Points importants
La défiscalisation en déficit foncier est un dispositif s’appliquant automatiquement. Si l’immeuble n’est plus disponible à la location nue durant les 3 ans obligatoires, le déficit imputé sur le revenu global est réintégré.
Vous ne pouvez cumuler pour un même immeuble un déficit foncier avec une réduction d’impôt si vous investissez dans les départements d’Outre-mer (cf. loi Girardin).
IV. Les régimes concernés par le déficit foncier
1. Loi Malraux : Sont imputables sans limitation sur le revenu global, les déficits fonciers rattachés à l’ensemble des charges déductibles.
2. Dispositifs Monuments historiques : les charges foncières sont imputables sans limitations sur le revenu global, mais sous certaines conditions.
3. LMP : Si les recettes que vous tirez de votre activité dépassent la limite des 23 000€ et si vous tirez de cette activité au moins 50% de vos revenus, alors le déficit est imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.
V. Qui est concerné par ce dispositif ?
Vous pouvez en bénéficier dès lors que vous êtes domicilié fiscalement en France, et si votre projet consiste en l’amélioration (nécessitant des travaux spécifiques) du logement locatif dont vous êtes le propriétaire, ou si vous investissez en but de rénover le bien.
