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Defiscalisation LMNP-LMP : les avantages
A. LMP : Loueur meublé professionnel
En ayant le statut de LMP, vous pouvez déduire la totalité des charges foncières de votre revenu global : les charges de propriété, les intérêts d’emprunt, les dépenses en entretien et réparation, les frais d’acquisition, l’amortissement du bien et la taxe foncière. Les plus values sont exonérées d’impôts si vous exercez depuis 5 ans une activité en LMP et si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000€ par an.
Vous avez le droit, en tant qu’héritier d’un loueur meublé professionnel, au même régime que pour la transmission d’entreprise. C’est à dire que vous bénéficiez d’allègements sur les droits de succession : le paiement est différé sur une période de 5 ans, et il est fractionné pendant 10 ans.
Les biens loués ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’ISF si en tant qu’investisseur, vous tirez plus de 50% de revenus professionnels et si ces revenus sont supérieurs à 23 000€ (les retraites, pensions, revenus fonciers et revenus de placements financiers ne sont pas pris en compte dans les revenus professionnels).
Vous avez la possibilité de cumuler le régime LMP avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que les dispositifs Robien recentré, Girardin, Monuments Historiques, Malraux et dispositifs ZRR. En effet, le statut LMP relève des BIC. De plus, après 9 années de location, le dispositif ZRR est transformable en statut LMNP ou LMP, en fonction des recettes.
B. LMNP : Loueur meublé non professionnel
En tant qu’investisseur, vous bénéficiez depuis la loi de Finances 2009 d’une réduction d’impôt (plafonnée à 25 000€) de 5% du prix de revient*. La réduction est possible dès lors que vous investissez dans une résidence EHPAD, une résidence étudiante ou une résidence de tourisme. En revanche, si le crédit d’impôt engendre un excédent, vous ne récupérerez pas la somme.
La déduction d’impôt est octroyée au titre de l’année d’achèvement des immeubles, donc la même année que la date d’achèvement des travaux (ou de livraison). Le champ d’application de cette réduction d’impôt s’étend aux logements achetés en VEFA, ou aux logements achevés depuis 15 ans au minimum et ayant été réhabilités.
Vous bénéficiez des mêmes droits qu’en statut LMP au niveau des charges foncières : elles sont déduites des revenus tirés de la location. La totalité des revenus locatifs peut donc être absorbée.
Les loyers sont non imposables du fait de l’amortissement des murs et du mobilier si vous avez, en tant que qu’acquéreur en LMNP, opté pour le régime réel.
Les plus values de cession d’immeuble suivent le régime des plus values privées (Taxation à 27% CSG incluse, après 6 ans apparaît un abattement de 10% par an. L’exonération intervient après 16 ans).
Possibilité avec le statut LMNP de bénéficier du regime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes (inférieures à 32 000€ par an, sans compter les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux). Le régime micro-BIC est intéressant dès que les amortissements différés sont utilisés.
* Le prix de revient se calcule de la façon suivante : Prix total comprenant le prix d’achat + les frais d’acquisitions liés (Droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, frais notariaux…)
