Defiscalisation LMNP-LMP : Les Principes

A. Principe général

Vous devez acquérir une location meublée (locations saisonnières, chambres meublées, logements situés dans des résidences de tourisme, EHPAD, résidences étudiantes et une partie de votre résidence principale) pour pouvoir bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP).

« Constitue la location meublée, la location d’immeuble destiné à l’habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d’habitabilité, mais aussi la location de résidence de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières ».

B. Les distinctions entre les régimes LMP/LMNP

Vous obtenez le statut de loueur professionnel dès lors que vous, en tant que personne physique (ainsi que les autres sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu) êtes inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et que vous réalisez plus de 23 000€ de recettes annuelles, et que cette activité représente plus de 50% de votre revenu global. Les 3 conditions énumérées ci-dessus doivent dorénavant être cumulées et indissociables pour bénéficier du statut LMP.

Vous bénéficiez du statut de loueur meublé non professionnel dès lors que vos recettes liées à la location sont inférieures ou égales à 23 000€, que vous soyez ou non inscrit au RCS. Cette activité ne doit pas représenter plus de 50% de votre revenu global.

Les déficits fonciers peuvent être imputés sur votre revenu global dans le cadre d’une location LMP, si vous optez pour le régime réel ou le régime simplifié. Toutefois, ces mêmes déficits ne sont imputables que sur les revenus non professionnels en statut LMNP.

C. Avantages fiscaux communs aux LMP et LMNP

Vous pouvez, quelque soit le régime choisi, récupérer la TVA en cas d’achat de logement neuf sous certaines conditions : vous devez passer un bail commercial avec un exploitant offrant les 4 services hôteliers pré-requis, bail d’une durée minimum de 9 ans. Les loyers que vous percevrez devront être soumis à 5.5% de TVA. L’immeuble ou logement doit se situer dans une résidence de tourisme classée ou une résidence avec services.

Vous pouvez donc grâce aux statuts LMNP/LMP vous constituer à moindre frais une retraite défiscalisée. En effet, ces deux statuts sont indépendants de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et du montant annuel d’impôts à devoir.

D. Le différé d’amortissement :

Vous pouvez, grâce aux statuts LMNP/LMP, reporter l’amortissement selon que vous ayez choisi entre le crédit bancaire in fine ou amortissable, ou l’autofinancement. Les amortissements non déduits des années précédentes sont imputés sur les revenus actuels tirés de la location lorsque, dans les remboursements d’emprunt, la part du capital emprunté devient de plus en plus lourde. Les impacts fiscaux sur la fin de l’investissement sont donc significativement limités. Sont ainsi exonérés d’impôt les revenus locatifs, quand bien même les charges d’exploitation sont presques nulles. Vous cumulerez les amortissements en période de déficit, et vous utilisez les réserves pour absorber vos revenus actuels.

Toutefois, la base des amortissements des immeubles est minorée de 15% pour le statut LMNP, depuis la loi de Finances de 2009. En effet, pour le calcul des dotations aux amortissements, on prend en compte 85% du total du montant amortissable (ce montant est calculé en additionnant le prix de l’immobilier hors taxes aux meubles hors taxes).

Plus d’infos pour defiscaliser sous LMNP-LMP

Apprenez-en plus sur les techniques de defiscalisation LMNP et LMP avec les fiches conseils Defiscalisation-et-patrimoine.Consultez les fiches complémentaires Avantages LMNP-LMP et Profils LMNP-LMP pour préparer votre projet, et demandez ensuite une étude conseil gratuite. Vous pourrez également, sur simple demande, être mis en relation avec des professionnels de ce secteur pour maximiser les chances de réussite de votre projet.

Retourner vers la rubrique LMNP-LMP