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Loi Borloo et Defiscalisation
La loi Borloo permet l’amortissement du logement acquis jusqu’à 65% sur 15 ans en déduction d’impôt. Les ressources des locataires et les loyers sont plafonnées. Vous bénéficiez de ce dispositif si vous faites l’acquisition d’un logement neuf. Vous vous engagez à le louer nu pendant 9 ans à des locataires, qui en feront leur résidence principale.
I. Principe général
Le régime de loi Borloo s’applique dès lors que vous achetez un bien immobilier neuf destiné à usage locatif, dont le locataire en fera son habitation principale. Donc, grâce aux économies d’impôts allouées par l’État, vous faites l’acquisition d’un logement neuf à prix réduit. En contrepartie, ce logement devra être loué nu pendant 9 ans et sera la location principale de son locataire. De plus, les plafonds de loyers et le plafond du revenu du locataire sont imposés.
Le dispositif Borloo vient en complément de la loi Robien Recentré. Le régime Borloo accorde des avantages complémentaires, qui se suivent bien entendu de contraintes en plus, au niveau des loyers et de la location. Vous devez nécessairement opter pour le régime Robien Recentré pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation en loi Borloo. Vous pouvez même bénéficier du régime Robien sans choisir le dispositif Borloo neuf, mais pas l’inverse.
La loi Borloo permet une déduction d’amortissement sur 15 ans. La location se fait sur neuf ans, elle-même saucissonnée en 2 phases distinctes : le prix d’achat du bien est déduit de 6% sur 7 ans, et cette déduction passe à 4% les 2 années qui suivent. La déduction peut être prolongée sur 2 périodes de 3 ans. La location maximale se fait ainsi sur 15 ans. En réalité, la défiscalisation totale peut se porter sur 65% : vous pouvez durant les 2 périodes de 3 ans pratiquer une déduction supplémentaire équivalente à 2.5% du prix d’achat, soit 15% de réduction d’impôts supplémentaire.
Les plafonds de loyer, révisés chaque année selon l’Indice de révision des loyers (IRL) publié par l’INSEE, sont définis par m² et charges non comprises.
II. Les avantages du dispositif Borloo neuf
Les loyers bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%.
1. Amortissement de 65% du montant de l’investissement : 6% par an pendant 7 ans, 4% par an pendant 2 et prorogation éventuelle de 6 ans.
2. Le déficit d’amortissement est imputé chaque année, dans une limite de 10 700€ par an, sur le revenu global. Supplément reporté sur les 10 ans suivants.
3. Les intérêts d’emprunt, ainsi que la taxe foncière, les travaux de rénovation et toutes les autres charges de gestion, assurance, entretien… sont déductibles de vos impôts.
4. Le plafond global annuel des niches fiscales, égal tous les ans à 25 000€ + 10% des revenus nets imposables après abattements, comptabilise toutes les réductions d’impôts accordées par le dispositif Borloo.
III. Les inconvénients du dispositif Borloo
1. Les ressources du locataire sont soumises à un plafond qui varie selon la situation géographique du bien. Les plafonds de loyer mensuel sont équivalents à ceux du secteur locatif intermédiaire (environ 70% de la valeur du marché).
2. Vous devez conserver votre immeuble pendant au moins 9 ans. Le dispositif Borloo ancien et les avantages du régime Borloo neuf ne sont pas cumulables.
3. Le régime Borloo et le dispositif micro-foncier ne sont pas associables.
4. Les plafonds de loyers sont calculés à l’aide de certaines surfaces, telles que la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des sous-sols, ateliers, caves, remises, celliers extérieurs, séchoirs, combles, resserres, vérandas, balcons, combles/greniers aménageables et loggias. La moitié de ces surfaces est limitée à 8 m² par logement. Toutefois, les places de parking et les garages sont exclus de ce calcul.
IV. Quels sont les contribuables concernés par le dispositif Borloo ?
La défiscalisation d’immobilier en loi Borloo neuf s’applique dès lors que vous êtes fiscalement domicilié en France, ou en dehors, et si vous êtes situés dans une tranche d’imposition supérieure ou égale à 30%, avec au minimum 3000€ d’impôts à payer. En France, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En ce qui concerne les propriétaires possibles du logement, il y a les époux (les 2 ensembles ou 1 seul) et leurs enfants (à charge, majeurs rattachées ou handicapés), mais aussi les entreprises non soumises à l’impôt sur les sociétés (les sociétés de personnes, SCI de gestion…).
