Defiscalisation sous Loi Robien

Vous pouvez disposer du dispositif de défiscalisation en loi Robien dite « Recentré » dès lors que vous investissez dans un bien immobilier non meublé destiné à usage locatif, et à titre d’habitation principale. Vous pouvez donc acquérir à coût réduit un logement neuf grâce aux économies d’impôts allouées par l’État. Vous serez le propriétaire de ce bien, mais vous avez l’obligation de le mettre en location (avec un plafond de loyer à respecter) pendant les 9 premières années : les économies d’impôts et les loyers vont rembourser la majeure partie de votre crédit.

I. Loi Robien : principes généraux

La défiscalisation en loi Robien (amenée à être remplacée par la loi Scellier) permet l’acquisition d’un logement neuf à usage de location à titre de logement principal. Le prix d’achat est réduit grâce aux économies d’impôts que l’État accorde.

Le logement est mise en location pendant 9 ans, et vous n’avez aucune restriction en ce qui concerne les revenus du locataire. En revanche, le respect des plafonds de loyers est primordial.

L’amortissement est déduit sur 9 ans. Cette déduction est équivalente à 6% du prix d’achat pendant 7 ans, et pour les 2 années suivantes, la déduction d’amortissement passe à 4%. En résumé, on obtient 50% d’amortissement cumulable sur 9 ans.

Les loyers applicables (hors charges) sont définis par le m². L’INSEE réévalue les plafonds de loyer chaque année de part les IRL (Indice de Révision des Loyers).

II. Loi Robien : avantages fiscaux

1. Amortissement du prix de l’investissement jusqu’à 50% : amortissement de 6% par an durant 7 ans et de 4% par an durant les deux années suivantes.

2. Le surplus du plafond annuel de défiscalisation (limité à 10 700€) est reportable sur les 10 années suivantes.

3. Le dispositif Robien Recentré permet la déduction des charges afférentes, telles que les frais de gestion (primes d’assurance, rémunération du concierge…), la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.

Le plafond annuel des niches fiscales tient compte des réductions d’impôts octroyées de par la loi Robien. Chaque année, ce plafond est égal à 25 000€ + 10% des revenus nets imposables après abattements.

III. Loi Robien : points importants

L’amortissement s’arrête au-delà des 9 ans pré-requis de location. Le dispositif de défiscalisation en loi Robien n’est cumulable ni avec le régime micro-foncier, ni avec la déduction d’impôt entrant dans le cadre d’un investissement dans les départements d’outre mer.

Le calcul des loyers prend en compte l’évaluation des surfaces du logement. La superficie entrant en ligne de compte s’étend sur la surface habitable, avec la moitié des surfaces annexes : la cave, le sous-sol, la remise, l’atelier, le séchoir, balcons, la véranda, les combles, les celliers extérieurs, loggias et les greniers aménageables. Cette moitié ne doit pas dépasser les 8 m². Les places de parking et les garages sont exclus de ce calcul.

Le taux d’abattement de réduction forfaitaire est à 0% pour les charges diverses durant la période d’investissement.

IV. Loi Robien : qui est concerné ?

Toutes les personnes physiques dont les revenus locatifs entre dans la catégorie des revenus fonciers : si vous souhaitez vous constituer un patrimoine financier sans apport personnel, grâce aux loyers garanties et aux économies d’impôts. La loi Robien est en effet intéressante si vous payez au minimum 3500€ d’impôts et si votre niveau d’imposition est supérieur à 30%. Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent également bénéficier de la loi Robien Recentré : l’imposition des revenus générés par cet immeuble concerne donc les associés de la société de personnes.

Le logement neuf acquis peut être au nom du couple marié ou de l’une de ces deux personnes, mais aussi au nom de l’un des membres dépendants de votre foyer fiscal.