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Loi Scellier classique et defiscalisation
L’objectif principal de la loi Scellier est de dynamiser le secteur de l’investissement locatif, ébranlé depuis la crise économique. La loi Scellier remplacera progressivement les régimes Robien et Borloo, disparus fin 2009. Vous pouvez donc investir sous le dispositif Scellier depuis un an, alors que le régime Robien a disparu le 1er Janvier de cette année.
I. Principes généraux
Cette nouvelle disposition fiscale, introduite par l’amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008, va remplacer progressivement les lois Borloo et Robien. La défiscalisation en loi Scellier vise à soutenir les investissements en locatif privé. La loi Scellier permet une réduction d’impôt, en non pas une baisse du revenu imposable comme c’était le cas avec le régime Robien Recentré. La réduction d’impôt allouée est plafonnée à 300 000€ et elle est limitée à une opération par année. Pour les années 2009 et 2010, le taux de réduction d’impôt est fixé à 25% du prix du logement. Elle passera à 15% si vous investissez en 2011 et 10% en 2012.
II. Avantages fiscaux
Vous bénéficiez avec la loi Scellier, et ce quelque soit votre TMI, d’un réduction d’impôt de l’ordre de 25% du montant du logement si vous avez investi en 2009 ou cette année. Si vous investissez en 2011 ou 2012, la réduction d’impôt passera respectivement de 15% à 10%, et sera équivalente à 20% du prix de revient du logement.
Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des biens immobiliers retenu dans la limite de 300 000€. La loi Scellier ne s’applique que pour une seule opération (achat, construction, transformation) par an.
Après les 9 ans de location, vous avez la possibilité de revendre votre logement ou de le garder en location. Dans ce cas, vous bénéficierez d’une déduction d’impôt supplémentaire de 2% par an pendant 6 ans. Celle-ci s’appliquera de la manière suivante : par période de 3 ans, reconductible 2 fois (donc sur 6 ans au total, c’est le passage vers la loi Scellier social). Avec ce cumul des années (9 ans et 6 ans), la déduction s’élève à 37% sur 15 ans pour 2009 et 2010, 27 et 22% pour 2011 et 2012.
III. Points importants
Même avec ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, vous devez quand même garder à l’esprit les grands principes de l’investissement réussi : la qualité de construction, l’emplacement et le marché locatif. Votre principale motivation d’achat ne doit pas être l’avantage fiscal seul.
Les membres de votre foyer fiscal ne peuvent pas conclure de location sous la loi Scellier. La location ne peut pas non plus être conclue avec l’un des associés de la société civile à laquelle le logement appartient, ni avec un membre du foyer fiscal de cet associé.
L’engagement sur la location (qui porte sur 9 ans minimum) doit prendre effet dans l’année qui suit l’acquisition de l’immeuble ou sa date d’achèvement.
Vous devez respecter un plafond de loyer, variable en fonction de la situation géographique du logement. La loi Scellier les zones A (21,72€ / m²), B1 (15,10€ / m²) et B2 (12,35€ /m²).
La déduction d’impôt octroyée sous la loi Scellier ne concerne ni les logements dont le droit de propriété est démembré, ni les biens classés monuments historiques.
Vous ne pouvez pas pour un même logement, bénéficier à la fois des réductions d’impôts prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 decies A ou 199 quatervicies avec la réduction d’impôt en dispositif Scellier. En d’autres termes, les lois Girardin, Scellier outre-mer, Demessine ne sont pas cumulables.
IV. Qui est concerné ?
Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France, même ceux dont la TMI et le revenu imposable sont faibles, peuvent bénéficier d’une défiscalisation en loi Scellier, qui leur octroient une réduction d’impôt lors de l’acquisition du logement neuf ou en état de futur achèvement. La condition étant de s’engager à louer nu le bien à titre d’habitation pendant 9 ans.
Ce nouveau dispositif de défiscalisation permet aux personnes étant faiblement imposées (petits revenus, TMI faible) de défiscaliser tout ou partie de leurs impôts, et d’accéder ainsi à un moyen de défiscalisation adapté à leur situation financière : il faut en effet être fortement imposé et avoir une TMI assez haute pour être défiscalisé sous le régime Robien.
