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Loi Scellier Social Defiscalisation
Elle est entrée en application le 1er Janvier 2009 pour relancer l’investissement locatif français. La loi Scellier Social vient en complément de la loi Scellier normale en octroyant une réduction d’impôt supplémentaire de 12% sur 6 ans après les 9 années initiales de mise en location. La Défiscalisation porte ainsi sur 37% du montant de l’acquisition.
I. Principes généraux
Vous avez le choix entre 2 régimes de défiscalisation : la loi Scellier « classique » et la loi « Scellier Social ».
1. La loi Scellier classique
Réduction d’impôt sur 9 ans, équivalente à 25% du montant de l’investissement (plafonnée à 300 000€). Un plafond de loyer variable en fonction du secteur géographique doit être respecté.
2. La loi Scellier Social
Défiscalisation totale sur 37% du montant de l’investissement sur 15 ans (plafonnée à 300 000€) :
- Première période locative sur 9 ans : 25% de déduction d’impôt
- Période de 6 ans : 12% de déduction d’impôt divisée en 2 périodes de 3 années : soit 2% par an sur 6 ans.
Vous devez également respecter un plafond de loyer (inférieur de 30% par rapport au plafond loi Scellier classique) et un plafond de ressources du locataire.
La loi Scellier Social permet aussi une baisse d’impôt spécifique de 30% qui entre en application lors de la déclaration fiscale des loyers.
Le plafond annuel des niches fiscales tient compte des réductions sur l’impôt accordées par la loi Scellier social : le plafond s’élève à 20 000€ par an + 8% des revenus nets imposables après abattements.
II. Loi Scellier Social : avantages fiscaux
Défiscalisation totale de 37% sur 15 ans grâce à une réduction d’impôt supplémentaire de 12% sur 6 années, ainsi qu’une réduction forfaitaire de 30% sur les loyers.
Ainsi, en loi Scellier Social, le montant de l’impôt à défiscaliser est significativement plus important qu’en Scellier classique.
III. Scellier Social : points importants
La loi Scellier en social donne droit à des avantages supplémentaires, mais apporte aussi plus de contraintes.
1. Vous percevrez moins de revenus fonciers car le plafond de loyer est inférieur : 17,38€ / m² en zone A, 12,08€ / m² en zone B1 et 9,88€ / m² en zone B2.
2. Le plafond de loyer ET le plafond de ressources des locataires devront être respectés. En loi Scellier classique, vous ne tenez compte que du plafond de loyer.
3. Le régime Scellier Social ne permet pas de louer à des membres de votre famille.
IV. Récapitulatif
- Défiscalisation de 37% sur 15 ans
- déduction forfaitaire sur les loyers de 30%
- pour un investissement de 300 000€ : jusqu’à 111 000€ de déduction d’impôt sur 15 ans
- Location obligatoire pendant 9 ans : location en nu et à titre d’habitation principale. L’engagement de location doit se faire dans les 12 mois suivant la date d’achèvement ou d’acquisition
- Une seule opération par an, plafonnée à 300 000€
- Respect obligatoire des plafonds de loyers et de ressources des locataires, variant selon la situation géographique
- Les autres lois de défiscalisation ne sont pas cumulables avec le dispositif Scellier Social
- Interdiction de louer à un membre de sa famille
V. Comparatif loi Scellier classique et régime Scellier Social
En premier lieu, il convient de comparer le montant des loyers dans la ville où le bien immobilier sera acquis et mis à la location en régime Scellier avec le montant des plafonds de loyers en application dans le cadre du dispositif Scellier Social. Vous choisirez de préférence le régime Scellier social si les loyers pratiqués dans la ville de l’acquisition sont inférieurs au loyers plafonnés en Scellier Social, car la défiscalisation accordée sera plus longue, sans pour autant être handicapée par des loyers n’étant pas assez élevés.
Seul le régime Scellier social donne droit à une réduction forfaitaire de 30% sur les loyers, ce qui augmente le déficit imputable sur vos revenus. Et du fait de ce déficit foncier plus élevé, vous échappez sur une longue période aux prélèvements sociaux de 12,1%. En clair, si vous pouvez déjà justifier de revenus fonciers et/ou si vous êtes fortement imposé, la défiscalisation en Scellier Social est la plus judicieuse.
En d’autres termes, le régime Scellier normal est plus intéressant si les loyers pratiqués dans la ville d’acquisition sont supérieurs aux plafonds de loyer du régime Scellier Social : le locataire n’aura pas de contrainte au niveau des revenus, mais la rentabilité au niveau de la location sera plus importante.
